Mieszkania SIM i TBS w Zawierciu. Czy przyszli najemcy mają powody do obaw?

W Zawierciu trwają budowy mieszkań w ramach SIM SMS i TBS. To szansa na własny dach nad głową dla wielu rodzin, ale również pytania o wysokość czynszów, partycypację i możliwość wykupu lokali. Czy przyszli najemcy wiedzą, na co się decydują? O problemach budownictwa społecznego rozmawiamy z Krystianem Barnasiem, który uczestniczył w posiedzeniu sejmowego zespołu poświęconym tej tematyce.

Krystian Barnaś jest przewodniczącym Zarządu Osiedla Warty w Zawierciu i społecznikiem aktywnie angażującym się w sprawy lokalnej społeczności. Interesuje się problemami mieszkańców, działalnością samorządu oraz inwestycjami, które mają bezpośredni wpływ na życie zawiercian.

21 października uczestniczył w Warszawie w posiedzeniu Parlamentarnego Zespołu ds. Wspierania Rozwoju Społecznego Budownictwa Mieszkaniowego. Podczas spotkania poruszono kwestie związane z funkcjonowaniem Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych, w tym koszty najmu, interesy spółek oraz prawa przyszłych mieszkańców.

Barnaś nie ukrywa, że niektóre wypowiedzi przedstawicieli SIM-ów wzbudziły jego poważne wątpliwości. Szczególną uwagę zwraca na brak jednoznacznych gwarancji dotyczących wykupu mieszkań oraz konieczność zapewnienia przyszłym najemcom pełnej informacji przed podpisaniem umów.

Co usłyszał w Sejmie? Jak ocenia funkcjonowanie SIM-ów i czego oczekuje od władz Zawiercia, gdzie realizowane są już inwestycje mieszkaniowe? O tym w naszej rozmowie.

Uczestniczył Pan w posiedzeniu sejmowego zespołu poświęconego Społecznym Inicjatywom Mieszkaniowym. Co Pan tam usłyszał, że po spotkaniu publicznie stwierdził Pan, iż słowo „społeczne” zaczyna tracić swoje znaczenie?

Po tym, co usłyszałem od niektórych prezesów SIM oraz ministra Tomasza Lewandowskiego, zacząłem się zastanawiać, dla kogo właściwie jest ten program. Z jednej strony mówimy o pomocy ludziom w zdobyciu mieszkania, a z drugiej pojawiają się głosy, że nie należy koncentrować się na dojściu do własności, a w przyszłości mogą pojawić się również problemy z utrzymaniem dopłat do czynszów.

Dla mnie podstawowe pytanie brzmi: czy SIM ma być realną szansą dla ludzi, których nie stać na zakup mieszkania na wolnym rynku, czy przede wszystkim systemem wieloletniego najmu, w którym mieszkańcy ponoszą wysokie koszty, ale nie mają jasnej perspektywy na przyszłość? Jestem orędownikiem idei budownictwa społecznego . Takie mieszkania są potrzebne. Jednak słowo „społeczne” powinno oznaczać przede wszystkim troskę o człowieka, jego bezpieczeństwo i przewidywalne warunki życia. Jeżeli ktoś angażuje swoje oszczędności, a później przez wiele lat płaci czynsz, powinien dokładnie wiedzieć, co otrzymuje w zamian i jakie ma prawa. Właśnie dlatego napisałem, że słowo „społeczne” nie może tracić na znaczeniu. Nie wystarczy nazwać programu społecznym. Trzeba jeszcze pokazać, że rzeczywiście służy mieszkańcom.

Podczas posiedzenia padły wypowiedzi przedstawicieli SIM-ów oraz ministra Tomasza Lewandowskiego, które wzbudziły Pana wątpliwości. Które z nich były najbardziej niepokojące i co mówią o rzeczywistym podejściu do przyszłych najemców?

Najbardziej zaniepokoiło mnie to, że podczas posiedzenia wyraźnie było widać, iż interes spółki i interes mieszkańca nie jest taki sam. Szczególnie zapadła mi w pamięć wypowiedź przedstawicielki jednej ze spółek SIM, która zwróciła uwagę, że sprzedaż mieszkań niekoniecznie leży w interesie spółki. I właśnie tutaj pojawia się zasadniczy problem. Interes spółki może polegać na dalszym wynajmowaniu mieszkań, ale interes mieszkańca może być zupełnie inny — on chce wiedzieć, czy po latach płacenia czynszu będzie miał szansę zostać właścicielem.

Niepokojące były również wypowiedzi dotyczące tego, że mieszkania SIM są przeznaczone dla osób o średnich dochodach. Trzeba jednak uczciwie powiedzieć, co to oznacza w praktyce i czy osoby, do których kierowany jest program, rzeczywiście będą w stanie ponosić wszystkie związane z nim koszty.

Podczas spotkania minister Tomasz Lewandowski krytycznie odnosił się do sposobu działania niektórych spółek i wskazywał na problemy z komunikacją. Tylko że dla mieszkańca najważniejsze jest nie to, kto przerzuca odpowiedzialność na kogo, ale to, jakie ma prawa i czy może czuć się bezpiecznie.

Dla mnie najważniejsze jest bezpieczeństwo ludzi. Przed podpisaniem umowy każdy powinien wiedzieć, ile zapłaci, na jakich zasadach będzie mieszkał i czy ma realną możliwość wykupu lokalu. Nie wystarczą ogólne deklaracje. Potrzebne są konkretne zasady, jasno zapisane i zrozumiałe dla przyszłych najemców.

Jednym z najważniejszych tematów była możliwość wykupu mieszkań. Czy dziś osoba, która wpłaca wysoką partycypację i przez kilkanaście lat płaci czynsz, może mieć pewność, że kiedyś zostanie właścicielem mieszkania? Czy może się okazać, że przez lata finansuje coś, czego nigdy nie będzie mogła wykupić?

I to jest właśnie jedno z najważniejszych pytań, które przywiozłem z Zawiercia do Sejmu. Podczas posiedzenia zapytałem wprost, czy można wpisać do umowy gwarancję wykupu mieszkania po spełnieniu przez najemcę określonych warunków. Chodzi mi o prostą sytuację: mieszkaniec wpłaca partycypację, przez wiele lat regularnie płaci czynsz i spełnia ustalone wymagania. Czy może już na początku otrzymać konkretne, zapisane w umowie zabezpieczenie, że będzie miał możliwość wykupu mieszkania na określonych zasadach? Niestety, nie otrzymałem jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie. A przecież nie pytałem o sprawę drugorzędną. Pytałem o przyszłość ludzi, którzy mogą związać się z takim mieszkaniem na kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt lat.

Wyobraźmy sobie rodzinę, która odkłada oszczędności, wpłaca kilkadziesiąt tysięcy złotych partycypacji, urządza mieszkanie, wychowuje w nim dzieci i przez lata regularnie płaci czynsz. Po kilkunastu latach ta rodzina chce wiedzieć, czy ma szansę stać się właścicielem lokalu. Czy usłyszy wtedy: „tak, możecie wykupić mieszkanie na wcześniej ustalonych zasadach”, czy raczej: „nie ma takiej możliwości, bo spółka nie ma interesu w sprzedaży”? Nie twierdzę, że każda umowa SIM wyklucza wykup. Warunki mogą się różnić w zależności od inwestycji, przepisów i zawartych umów. Właśnie dlatego trzeba je dokładnie sprawdzać. Problem polega na tym, że przyszły najemca nie powinien dowiadywać się dopiero po latach, jakie ma możliwości.

Trzeba też jasno rozróżnić dwie rzeczy: partycypacja i czynsz nie oznaczają automatycznie, że mieszkaniec spłaca własne mieszkanie tak jak przy kredycie hipotecznym. Nie można więc zakładać, że samo wieloletnie płacenie czynszu daje prawo do własności. Jeżeli wykup ma być możliwy, trzeba wiedzieć, na jakich zasadach, za jaką cenę, w jakim terminie i czy taka możliwość jest rzeczywiście zagwarantowana.

Dla mnie najważniejsze jest to, aby mieszkaniec znał odpowiedzi na te pytania przed podpisaniem dokumentów i wpłaceniem pieniędzy. Jeżeli istnieje możliwość zagwarantowania wykupu po spełnieniu konkretnych warunków, to należy jasno wyjaśnić, jak można ją zabezpieczyć. Jeżeli nie ma takiej możliwości, również trzeba to powiedzieć wprost. Brak jednoznacznej odpowiedzi w Sejmie nie przesądza sam w sobie, że wykup jest niemożliwy. Ale daje powód do niepokoju i pokazuje, jak ważne jest doprecyzowanie zasad. Nie można oczekiwać od mieszkańca, że zaryzykuje oszczędności życia w zamian za obietnice, których nie potrafi się jednoznacznie potwierdzić. Jeśli program ma być społeczny, to właśnie bezpieczeństwo mieszkańca powinno być jednym z jego fundamentów.

W swoim wpisie zwrócił Pan uwagę na konflikt interesów między spółkami SIM a najemcami. Czy po tym, co usłyszał Pan w Sejmie, ma Pan wrażenie, że ważniejsze od bezpieczeństwa mieszkańców stają się interesy samych spółek?

Mam takie obawy, ponieważ podczas posiedzenia wyraźnie wybrzmiało, że interes spółki nie zawsze pokrywa się z interesem mieszkańca. Spółka zarządza mieszkaniami, musi rozliczać koszty i spłacać zobowiązania. To są jej zadania. Ale mieszkaniec patrzy na tę sytuację inaczej — chce mieć bezpieczny dach nad głową, przewidywalny czynsz i jasność co do swojej przyszłości. Jeżeli spółka uważa, że sprzedaż mieszkań nie leży w jej interesie, to trzeba zapytać, jak w takiej sytuacji ma być realizowany interes najemcy, który liczy na dojście do własności. Nie można oczekiwać, że obie strony będą miały identyczne cele. Dlatego właśnie potrzebne są przejrzyste przepisy, jasne umowy i mechanizmy chroniące mieszkańców.

Nie chcę z góry oceniać wszystkich spółek SIM w ten sam sposób. Są różne inwestycje i różne modele działania. Jednak system powinien być tak skonstruowany, żeby bezpieczeństwo mieszkańca nie zależało wyłącznie od dobrej woli zarządu konkretnej spółki. Mieszkaniec nie powinien być słabszą stroną tylko dlatego, że nie zna wszystkich przepisów i mechanizmów finansowania inwestycji. To spółka i instytucje publiczne powinny przedstawić mu jasne warunki, zanim podejmie wieloletnie zobowiązanie.

W Zawierciu trwają już budowy mieszkań w ramach SIM SMS w Kromołowie oraz TBS przy ul. Obrońców Poczty Gdańskiej. Tymczasem podczas sejmowego posiedzenia pojawiło się wiele wątpliwości dotyczących kosztów, wysokości czynszów i możliwości wykupu. Czy Pana zdaniem przyszli mieszkańcy wiedzą, na jakich zasadach będą korzystać z tych mieszkań? I czy władze miasta wystarczająco jasno informują ich o potencjalnych zagrożeniach?

Moim zdaniem przed podjęciem ostatecznej decyzji przyszli mieszkańcy powinni otrzymać pełną i zrozumiałą informację. Chodzi nie tylko o wysokość partycypacji i czynszu, ale również o zasady ich ewentualnych zmian, koszty dodatkowe, warunki zwrotu partycypacji w przypadku rezygnacji oraz przede wszystkim o możliwość wykupu mieszkania.

Podczas posiedzenia przedstawiono między innymi dane dotyczące inwestycji SIM SMS w Jędrzejowie. Pokazano koszty budowy dwóch budynków oraz przykładowe stawki czynszu zależne od wysokości partycypacji. W jednym przypadku podano koszt około 5856 zł za metr kwadratowy powierzchni użytkowej, a w drugim około 6489 zł. Zaprezentowane stawki czynszu wynosiły odpowiednio 16,50 zł, 17,35 zł, 18,20 zł oraz 21,58 zł za metr kwadratowy, w zależności od wariantu partycypacji i najmu. To są konkretne dane, które warto analizować. Trzeba jednak pamiętać, że dotyczą inwestycji w Jędrzejowie. Nie oznacza to automatycznie, że takie same będą koszty i czynsze w Zawierciu. Nie można porównywać samych liczb bez sprawdzenia zakresu inwestycji, źródeł finansowania, standardu budynków i przyjętych rozwiązań.

Dlatego uważam, że Urząd Miasta w Zawierciu powinien przedstawić mieszkańcom dokumenty i wyliczenia dotyczące lokalnych inwestycji, a także wzory umów, które przyszli najemcy będą mieli podpisać. Mieszkańcy powinni móc zapoznać się z nimi odpowiednio wcześniej, a nie dopiero wtedy, gdy będą musieli podjąć ostateczną decyzję.

Moim zdaniem rozsądnie jest wstrzymać się z podejmowaniem nieodwracalnych decyzji finansowych do momentu, gdy warunki będą jasne. Nie chodzi o blokowanie budowy mieszkań, lecz o to, żeby ludzie wiedzieli, na co się decydują. W przyszłym miesiącu ma pojawić się nowy projekt ustawy dotyczącej tego obszaru. Zobaczymy, jakie rozwiązania zostaną zaproponowane i czy rzeczywiście poprawią bezpieczeństwo najemców.

SIM-y miały być odpowiedzią na problemy mieszkaniowe osób, których nie stać na zakup własnego lokum. Tymczasem mówimy o wysokiej partycypacji, czynszach przekraczających niekiedy 30 zł za metr kwadratowy i niepewnej przyszłości. Czy Pana zdaniem ten system nadal realizuje swoją społeczną misję, czy zaczyna przypominać kosztowny najem na wiele lat?

Sam pomysł budownictwa społecznego uważam za potrzebny. Nie każdy może uzyskać kredyt hipoteczny i nie każdego stać na zakup mieszkania na wolnym rynku. Państwo i samorządy powinny szukać rozwiązań, które pomogą takim osobom. Ale mieszkanie społeczne powinno być rzeczywiście dostępne. Jeżeli mieszkaniec musi najpierw wnieść wysoką partycypację, a później płacić czynsz, który mocno obciąża jego domowy budżet, to trzeba uczciwie policzyć, czy taka oferta jest dla niego korzystna.

Podczas posiedzenia padały przykłady czynszów sięgających około 30 zł za metr kwadratowy. Nie można jednak zakładać, że taka stawka będzie obowiązywać w każdej inwestycji. Właśnie dlatego potrzebne są konkretne wyliczenia dla Zawiercia. W przypadku mieszkania o powierzchni 50 metrów kwadratowych różnica między czynszem wynoszącym 18 zł a 30 zł za metr to aż 600 zł miesięcznie. W skali roku daje to 7200 zł różnicy, i to jeszcze przed uwzględnieniem innych opłat. Do tego dochodzi partycypacja, czyli pieniądze, które najemca musi zaangażować na początku. Dlatego trzeba patrzeć na całkowity koszt mieszkania, a nie tylko na jedną stawkę podaną w reklamie czy prezentacji.

Najważniejsze jest jednak to, co mieszkaniec otrzymuje w zamian za ponoszone koszty. Jeżeli jest to wieloletni najem bez gwarancji dojścia do własności, należy to jasno powiedzieć. Nie każdy musi chcieć wykupić mieszkanie i sam najem również może być potrzebnym rozwiązaniem. Ale ludzie muszą znać zasady i świadomie wybrać, czy taki model im odpowiada. System realizuje swoją społeczną misję wtedy, gdy daje ludziom realną szansę na stabilne i dostępne cenowo mieszkanie. Jeżeli natomiast koszty są wysokie, a przyszłość niepewna, trzeba go poprawić. Nie chodzi o to, żeby za wszelką cenę krytykować SIM-y, lecz żeby sprawdzić, czy rzeczywiście spełniają obietnicę, z którą zostały stworzone.

Na koniec – gdyby dziś stanął przed Panem mieszkaniec Zawiercia, który zamierza przeznaczyć oszczędności życia na partycypację w którejś z tego typu inwestycji, co by mu Pan powiedział? I czego po tym sejmowym posiedzeniu oczekuje Pan od władz Zawiercia oraz zarządu SIM SMS czy TBS?

Powiedziałbym przede wszystkim: proszę dokładnie przeczytać umowę i nie podejmować decyzji wyłącznie na podstawie zapewnień ze spotkania czy materiałów promocyjnych. Warto sprawdzić nie tylko wysokość partycypacji i czynszu, ale również zasady ich zmian, wszystkie dodatkowe opłaty, warunki rezygnacji i zwrotu wpłaconych pieniędzy oraz to, czy i na jakich warunkach możliwy jest wykup mieszkania. Jeżeli coś jest niejasne, należy poprosić o pisemne wyjaśnienie, a umowę przed podpisaniem skonsultować z prawnikiem. To poważna decyzja finansowa, która może mieć wpływ na sytuację całej rodziny przez wiele lat.

Od władz Zawiercia oczekuję przede wszystkim przejrzystości. Chciałbym, żeby miasto przedstawiło mieszkańcom konkretne informacje dotyczące inwestycji SIM SMS w Kromołowie oraz TBS przy ul. Obrońców Poczty Gdańskiej. Powinny być dostępne wzory umów, szczegółowe wyliczenia kosztów i czynszów, informacje o zasadach partycypacji oraz jasne odpowiedzi na pytania związane z wykupem mieszkań.

Od zarządów SIM SMS i TBS oczekuję tego samego: uczciwego przedstawienia warunków i odpowiedzi na pytania, które dla przyszłych najemców mają fundamentalne znaczenie. Mieszkaniec nie powinien dowiadywać się o ograniczeniach dopiero po podpisaniu umowy. Oczekuję też, że władze miasta będą aktywnie reprezentowały interes mieszkańców, a nie ograniczą się do informowania, że inwestycja powstaje. Sam fakt wybudowania mieszkań to dopiero początek. Równie ważne jest to, czy ludzie będą mogli bezpiecznie w nich mieszkać i czy warunki będą odpowiadały ich możliwościom finansowym.

Chcę również zobaczyć, jakie rozwiązania znajdą się w zapowiadanym projekcie nowej ustawy. Być może pojawią się mechanizmy, które uporządkują zasady funkcjonowania SIM-ów i poprawią sytuację najemców. Trzeba jednak poczekać na konkretne propozycje i sprawdzić, jak będą działały w praktyce.

Moje stanowisko jest jasne: jestem fanem budowania mieszkań społecznych . Chciał bym żeby mieszkańcy byli traktowani uczciwie, mieli dostęp do pełnej informacji i nie musieli podejmować wieloletnich zobowiązań w warunkach niepewności. Bo mieszkanie to nie jest zwykła transakcja. To bezpieczeństwo rodziny na wiele lat. I właśnie od tego powinniśmy zacząć każdą rozmowę o mieszkalnictwie społecznym. Ze swojej strony dołożę wszelkich starań aby wiedza na ten temat była dla mieszkańców przekazywana w sposób jasny i rzetelny.